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サラリーマン不動産投資ブログ・・・③ [不動産]




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サラリーマンの不動産投資が地味に流行っていますが

そんなサラリーマンたちの不動産投資をブログで語って いきたいと思います。

東京在住のサラリーマン(民間企業)が札幌で行う不動産投資の例
東京在住のバリバリ現役サラリーマンの人が札幌市で不動産を購入しました。


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http://tochi.mlit.go.jp/kankyo/ より引用

築年数は約20年・・・

ただ満室です。そして入居している人たちは年配の方が多く

よほどのことがない限り引っ越しはしなさそうです。

ここがひとつの重要ポイントかもしれませんね!

築年数が古い物件を購入する人はここに着眼しています。


img-01.jpg
http://www.mfr.co.jp/company/business/ より引用

安定してキャッシュを生み続けさせるには、新しいか古いかではなく

・入居した人がどれだけ長く住むか?

・そのためには良い居住環境を提供し続けること!

が大事であると思います。

築年数が新しくても、入居と退去の入れ替わりが激しく

その度にオーナー負担が発生しキャッシュを目減りさせていくような

状況では、せっかくの新しい物件でも無価値に等しいと思います。

投資と回収という側面だけで考えれば、古い建物であっても

回収ー投資=キャッシュ という図式が成立するのであれば

古くたって全然いいわけです・・・


新しい物件は、ローンの返済期間を長く組めるという利点はあります。

しかし、利回りは低い・・・

古い物件は、ローンは長く組めない。

しかし、ローンを組まずに現金で購入できる資力がある方は

キャッシュが残る古い物件を購入するのも悪くはないですね・・・


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capricem
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サラリーマン不動産投資ブログ・・・② [不動産]




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サラリーマンの不動産投資が地味に流行っていますが

そんなサラリーマンたちの不動産投資をブログで語って いきたいと思います。



サラリーマン(公務員)の方の地道な不動産投資の例

この方は北陸地方にお住いの先生(たぶん)です。

一昨年、北海道札幌市に投資用分譲マンション(空室1室)を購入しました。

購入する際に相談を受けましたが、なかなかいい値段(相場よりもちょい下)でしたので

購入を勧めました。


fudosan01.png
http://www.landfreedom.co.jp/entrance/5723より引用

空室でしたがすぐに申し込みが入り比較的早い段階で キャッシュが出始めた感じですね・・・

そんなサラリーマン(公務員)の方が、今年に入りもう一部屋

投資用の分譲マンションを購入することに決めました。

今回も相談を受けましたが、なかなか目利きがあって Goodな選択でしたので、購入を勧めました・・・

今回も綺麗にリフォームされた室内で、設備も新品のものが多く

気持ちよく住めそうなお部屋です。


00036-gaikan-300x225.jpg
http://xn--cckyb0g6b3d254t28gvz6ao58agozc.net/

この方は、退職を見据え自分の小遣いの範囲で 投資用マンションを少しづつ購入していく予定だそうです。

老後のプチ収入のために、現役の時から徐々に投資用マンションを

購入すのも非常に賢い選択かもしれませんね・・・

ただひとつ今回のケースでのマイナス要素

一棟ものではなく、分譲(区分所有)マンションだということです・・・

購入した二つの分譲マンションが二つとも空室になってしまえば

キャッシュが出るどころか、一気に収支はマイナスに転じます。

少し危険要素を含みますね・・・

ちょっと心配です。

capricem

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サラリーマン不動産投資ブログ・・・ [不動産]




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サラリーマンの不動産投資が地味に流行っています

そんなサラリーマンたちの不動産投資をブログで語って いきたいと思います。


マンションインテリア4.jpg
http://kagu-note.com/apartment-interior-4384  より引用

①のケース〜

東京在住の不動産王
(全国各地に約180棟の投資用マンション・アパートを所有している)


この不動産王は、満室想定時の利回りが良ければ 築年数が古くても、どんどん買っていきます。
北海道であれば札幌市が一番の都会ですが

札幌市でない地方でもどんどん買っていきます。


ただ、築年数の古い物件を買う時には、一つのセオリーがあります。


キャッシュで買うことです


絶対にローンでは買いません。


まあ基本、キャッシュがあるのでわざわざローンを組まないということも

ありますが、この不動産王が築年数の古い物件を買う時は


キャッシュがセオリーです。


eyecatch.jpg
http://www.yotsubanet.com/より引用

先日買ったアパートは、築40年くらいのオンボロアパート

しかも、最寄り駅から徒歩で20分もある立地場所が決して良いとは言えない

合計8部屋中5部屋が空室という悪条件の物件をキャッシュで即買いしていました。

満室になれば、相当の利回りになるため買ったのです。

満室にするためのノウハウも持っているため

購入後の空室募集提案も的確です・・・

この不動産王は、不動産投資を始めた一番最初の物件は

築年数が浅い鉄筋コンクリートの大型マンソンだったそうです。

そこから、築年数の古いオンボロアパートの投資を真剣に考え始め

約180棟のアパート・マンションを所有するにいたったそうです。

次にお会いした時には、これからの不動産投資戦略について

お話をお聞きしたいと思います・・・


capricem

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不動産管理と投資の話(最近の現状) [不動産]




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空室を埋めるための不動産管理と投資の話・・・


最近、空室が多くなった投資用賃貸マンションやアパート
何とか昔みたいに満室にしようと不動産管理会社や近隣の不動産仲介業者に
空室募集依頼と客付依頼をお願いしに行く高齢者の方たちが目立つように感じます。

yjimage.jpeg
http://www.toho-jutaku.com/property/mhele8029 より引用

30年前くらいに建築した不動産を何の工夫もせずして
ただ不動産会社にお願いをするだけでは
まず間違いなく空室が入居中になることはありません


高齢者はどうしても視野が狭くなっている上
建築当初の満室になっていた残像が頭から離れていません。


家賃も下げない、内装も綺麗にしない、設備は建築当初のまま。

これでは折角、仲介業者の営業マンがお客様をお部屋までご案内しても
住みたくなるはずもなく成約になるはすがありません。


ローンの返済も終わり年金代わりに少しの家賃収入を希望しているのであれば
その高齢のオーナーはわざわざお金をかけて設備投資にお金を使うことはないでしょう。


しかし、空室をそのままにしておくことは
ただ固定資産税を支払っているだけで宝の持ち腐れとなり
収益を生む可能性のある不動産が負の財産となり、もったいない限りです。


客付力の強いアパート・マンション管理会社に募集から退去立会い業務まで任せてしまえば
まだ活路は見いだせるのですが
管理料金を支払うことがキャッシュフローを少なくするという
間違った考えに固執してしまうと、もう打つ手はありません。


管理費を支払うことを損失と思ってしまい
例えば1部屋5万円程度の家賃の部屋を数部屋あるいは数年も空室のままにしておく
という間違った考えから抜け出せずにいるのです。


客付力のある管理会社に管理を依頼すると
こんな現象(空室の部屋が長期間存在すること)が起こる確率は極めて低くなります。


不動産業界も世間と同じく刻一刻と変化をしています。


ワンルームアパート_つくば_つくば市千現1丁目_1.JPG
http://www.sumidokoro.com/48084 より引用

そしてもう一つ言いたいことはその不動産を相続するのは誰なのかということです。


あなたではありませんか?


あなたであるならば、今すぐに次の一手を打つべきです。


言い方は悪いですが高齢の親御さんが正常な判断ができるうちに、不動産の話をしてください。


あなたが相続をした時に足踏みをしないようにするためにとても大事なことです。


capricem

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不動産管理と投資の話(相続編パート4) [不動産]




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相続で譲り受けた不動産を管理しなければならない方達へ・・・

今までの1話〜3話は準備不足で不動産相続が発生するなどした場合に
想定される全体的な問題のお話でしたが
今回からは9つの業務について、それぞれくわしくお話をします。投資の側面から考えると大事な部分となると思います。



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http://www.itamichintai.com/bs-product.php?id=21& より引用

9つの業務
1、空室募集業務
2、入居者からの問合せ・クレーム受付
3、家賃回収業務
4、家賃滞納の督促業務
5、退去受付業務
6、退去時の立会い業務
7、清掃・補修工事の見積もり依頼
8、清掃・補修工事を行う業者の手配
9、退去した方への請求および入金確認業務

今回は、空室募集業務についての具体的な話になります。

まずこれからあなたが管理会社に管理依頼をする場合ですが
一番大事な部分は賃貸仲介業者にとってその管理会社の知名度が高いかどうか その管理会社の評判はどうか、その管理会社が管理している物件の入居率はどうか?等々です。


管理会社は無数に近いほどあります。


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http://www.t-ts.co.jp/old/ より引用

小さくても良心的な管理会社はありますが
空室を埋めるためには知名度があり、ある程度評判が良い管理会社を選ぶのがポイントになります。(空室が埋まらなければ、キャッシュフローが生まれずあなたの不動産に価値が出てきません。)

空室を埋めることは難しいです。 空室は山の数ほどあります。

その中の一つがあなたが所有している不動産の中の1部屋です。

なぜなら空室の部屋までお客様を案内をしてくれる賃貸仲介業者の営業マンを 動かさなければならないからです。

この営業マン達があなたのアパート・マンションまで部屋を探しているお客様を誘導しなければ
空室の部屋が埋まることはほぼありません。

この営業マン達は、管理会社の空室情報を見てお客様にあなたのアパート・マンションを紹介します。

だからこそ知名度の高い管理会社・評判の良い管理会社に管理を任せることが必要なのです。

そしてもう一つ仲介業者の営業マン達を動かす極意があるのですが
一度に全てお話しすると難しくなるので、それは改めてお話しさせていただきます。

とにかく空室を無くさなければ、資産を生む不動産が負の財産になってしまします。


依頼した管理会社と綿密な打ち合わせをしたり
実際に投資用不動産を所有しているオーナーさんに聞いてみたりして
いち早く空室をなくす努力をしましょう!

capricem

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不動産管理と投資の話(相続編パート3) [不動産]




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相続で譲り受けた不動産を管理しなければならない方達へ・・・

初心者がアパート・マンション管理を行うことは自分一人ではできることではない
と前回お伝えしましたが
それに加え誰かしらのアドバイスが絶対に必要となります。

まして、投資なのですから尚更です。

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http://photohito.com/photo/453084/ より引用

そしてそのアドバイザーは、不動産業者ではなく
実際に不動産投資を行っている所有者のアドバイスを聞く方が良いです。


不動産業者は自分の会社の利益優先で話をしてくることは当たり前であり
ノルマを課せられて営業しているだけの営業マンの話を聞いても
所有者との不動産に対すベクトルが違うため、ベストな終着点にはたどり着きません。
(所有者目線で話をしてくれる営業マンも稀にいますが、出会うことは至難の技でしょう。)



なぜ、実際に不動産投資を行っている所有者のアドバイスを聞く方が良いのかというと
所有者・入居者・管理会社というトライアングルの頂点・主人公が所有者であるからです。



苦節苦悩の結果解決出来たこと出来なかったこと、失敗談、想定していなかった事件
予期せぬ出費など、トライアングルの頂点の者でしかわからない体験談を語れるのは所有者だけです。



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http://www.flickr.com/photos/kamoda/1692561890/ より引用

特に予期せぬ出費に関しては、情報収集をしっかり行う必要があります。


入り用のお金をいくら用意しておけば良いのか?



例えば、屋上の防水工事などは100万円以上かかる場合が多いですが
その金額を現金で持っていなければどこかから借り入れをしなければなりません。


銀行が貸してくれるかわかりませんし、貸してくれたとしても
すぐに融資が実行される訳でもありません。


しかし、このようなことも事前に情報収集を行っていれば
気持ちの用意もお金の用意もできて、落ち着いた不動産投資ができるようになります。

何度も言いますが、アパートマンションを所有している方に話を聞くことは非常に重要です。

あなたにとって生きた教材となります。


場合によってはお金を払ってでも聞くべきだと思います。


ネットや本、不動産会社の話だけでいろんなことを判断してはいけません。


あなた側にいる人の経験や意見が何よりも重要です。


capricem

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不動産管理と投資の話(相続編パート2) [不動産]




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相続で譲り受けた不動産を管理しなければならない方達へ・・・

まず、本日2015年[新月]△月13日に不動産を相続したとしましょう。
(あなたは遠方に住んでいます。このケースが多いです。)

まず、遠方に住んでいるあなたがしなければいけないのは、
1、空室募集業務
2、入居者からの問合せ・クレーム受付
3、家賃回収業務
4、家賃滞納の督促業務
5、退去受付業務
6、退去時の立会い業務
7、清掃・補修工事の見積もり依頼
8、清掃・補修工事を行う業者の手配
9、退去した方への請求および入金確認業務

を行ってくれる管理会社を見つけることです。



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http://photozou.jp/photo/show/301482/32505362 より引用

地元に住んでいれば、何とか自力で管理業務を行うことができるかもしれませんが
上記の業務を行うための時間と知識が少ないあなたは、たとえ地元に住んでいたとしても
管理会社に上記業務を委託することがベストです。

管理会社に委託すれば、当然管理委託の手数料は発生します。
(管理会社により設定金額にバラつきはありますが)

そして、その金額を払いたくないが故に自分で上記9つの作業を
自分で行う所有者がいますが、不動産管理をしたこともなく不動産管理に関して
素人の所有者が上記の作業を行う時間と労力は莫大なものです。

そして空室はすぐには埋まりません
管理委託料はケチらずに、時間と労力のかかる上記9つの作業を不動産管理会社に任せ、本業の仕事に力を入れるか、副業(ネットビジネス等)に力を入れるなどして、管理を委託してその委託料の何倍もの収益を上げるような考えを持つことが必要だと思います。

トラブル・クレーム・退去がまったく起きずに 3年も5年も10年も時間が経過することは皆無です。

もし地元にいたとしても、トラブル・クレーム・退去が発生すれば
その精神的疲労と費やす時間は計り知れません



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http://photohito.com/photo/93740 より引用

このような業務を相続で不動産を譲り受けてすぐに解決・処理することができるでしょうか?

出来ないと思います・・・。

そうならないためにも、親御さんが健在なうちに
万事準備をしておくことが必要不可欠です。

capricem



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不動産管理と投資の話(相続編パート1) [不動産]




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相続で譲り受けた不動産を管理しなければならない方達へ・・・


そして高齢の親が不動産を持っている方たちへ不動産管理と投資の話です


あなたの親は投資用賃貸マンションやアパートを持っていませんか?


古くても・新しくても・満室でも・空室が多くても


あなたが相続したら、あなたが主人公であり


その瞬間に

・税金問題

・アパートマンション管理の問題

・空室募集の問題

・リフォーム修繕の資金繰りの問題

・滞納者がいる場合の問題

などなど、いきなり馴染まない問題に直面してきます。



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http://www.kokusai.co.jp/estate/index.php より引用

親が生きているうちは不動産の話(相続の話)をできないとか


あるいは無関心などで、親が生きてるうちに話をしないケースが多いと感じます。

まして兄弟姉妹が多い方は尚更
親が生きているうちに不動産の話を相続人全員で話をしておかなければ

現実に相続した場合に泥沼化する場合が多いと思います。



img-01.jpg
http://www.mfr.co.jp/ より引用

そして、結論・結果がでるまで放置状態になります。

きちんと運用することでキャッシュを生む可能性のある不動産が

宝の持ち腐れ状態になるどころか

ただ固定資産税を支払うだけの負の遺産になってしまいます。

不動産を投資として運用することは、一昼夜でできることではなく


ある程度の知識を習得するためにはそれなりの時間(1年)が最低必要かと思います。


今後、その諸問題を一つ一つ具体的に考察していきたいと思います。


気を楽にして読んでみてください。



00036-gaikan-300x225.jpg
http://マレーシア不動産投資.net/ より引用

capricem



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